事業用物件物件をさがしています。|事業用物件における用途地域の種類について

■ 事業用物件の買換え特例の要件

事業用物件を買い換えた場合に、ある一定の要件を満たせば税金が軽減される制度のことを、事業用資産の買換え特例といいます。国の政策で定められた規定のため、売却する資産である譲渡資産と買い換える資産である買換資産は1つのセットになって要件が決められているのがポイントです。例えば、東京や大阪、名古屋など既成市街地内から既成市街地外への買換えの場合、既成市街地内の事業に使われている土地・建物で譲渡する年に所有期間が10年を超える譲渡資産、既成市街地外にある土地・建物などの買換資産がセットです。既成市街地内における土地有効利用のための事業用物件買換えの要件は、譲渡資産が市街化区域または既成市街地内にある土地や建物などで、敷地用にある土地の上に建築面積が150平方以上、かつ地上4階建て以上の建物を建築するために譲渡するものであること。

■ 事業用物件を購入する際のリスク対策

事業用物件の取得にこぎつけたはいいものの、または取得する前に不安になる案件の一つとして、空室が発生した場合のリスクがあります。空室が出ることによって、当然のことながら収入はなくなるわけで、物件を保持しておく諸経費や借り入れ分の返済への負担が重くなってきます。空室が出てもすぐに入居者が入る物件を選べればいいとはいえ、どんな事業用物件でも半永久的に常時満室が続くということは、特に近年では稀です。あらかじめある程度の空室を見込んで収支計画を立てておく必要があります。地震や火災、他の自然災害などによって物件が倒壊し、収入を得られなくなることもあり得ます。

■ 事業用物件の選び方で押さえておきたいポイント

事業用物件を購入する際の物件選びには、いくつか押さえておきたいポイントがあります。まず基本中の基本は、駅から近いか、どのくらいの距離があるのか、交通手段は、物件の面積はどのくらいか、どのような設備が備わっていつのか、日当たりはどうか、眺望はどうか、周辺環境の雰囲気は、近隣の施設には何があるか、といった事項は、最低限考えられうることです。自分が借りる立場になってみて、ポイントをチェックしていくと、第一段階の確認は行えます。通常、事業用物件に投資した場合、自己資金が多くても投入した資金を回収し切るまでには15年程度かかるといわれます。

■ 事業用物件の利回り表記と実際の利回りについて

事業用物件の売買広告では、利回りが信じられないほど高く表記されているものが目立ちます。ある程度疑ってかかりつつ見ているとはいっても、やはり大きな利回りが得られるという具体的な数字を出されると、気持ちが傾くのが人情です。気を付けたいのは、広告で表示されている利回りは、家賃収入を単純に物件価額で割っただけの数字、つまり表面利回りと呼ばれる数字だということです。例えば、一億円の物件で年間一千万円の家賃収入が入るなら、表面利回りは10パーセントとなります。事業用物件を購入するにあたっては、付随する費用が発生します。

■ 事業用物件での立地条件

私は、建設業に携わっています。主に事務所ビルに携わっているので、建物の竣工後のテナントさんの入居工事などもします。最近施工した事業用物件であったのは、２物件同時施工がありました。ひとつは国道に面した駅ビル物件、もうひとつは前者の裏側路地を挟んだ事務所ビルです。路地側のビルの事務所エリアの広さは国道のビルの約１。５倍ぐらいで事務所エリア内の設備に関してはすべて同一内容になっていました。