事業用物件を取得したら定期的に発生する諸経費|事業用物件における用途地域の種類について
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事業用物件に投資を行う場合、年間にかかってくる諸費用が発生します。まずは、不動産を所有すると必ず発生する固定資産税があります。都市部で事業用物件を所有するとなると、さらに都市計画税も発生してきます。固定資産税と都市計画税を合わせると、税率は通常2パーセント弱になります。ただし、課税標準が購入価額より低かったり、土地に関しては小規模住宅用地として課税標準が低くなったり、新築建物の場合は減免があったりします。実質的に、結局は事業用物件を購入した金額の1パーセントまでの税率になるため、固定資産税と都市計画税は賃料収入の5パーセント〜10パーセントの間で前後することになります。当然のことながら、借り入れを行って物件を購入したのであれば、返済負担が発生します。例えば金利5パーセントで資金の借り入れを行ったなら、元本部分も合わせて借り入れ額の6パーセント〜7パーセントの金額を毎年支払うことになります。月割での支払いにはなるはずですが、計算に入れるのを忘れずに。さらに、事業用物件を修得しても、管理をする問題が発生します。入居者募集から始まって、契約の締結、賃料の収受、トラブルやクレームが発生した場合の対応など、実際に物件を貸すにはさまざまな問題が山積みとなり、専門家に頼むのが無難となってきます。専門の物件管理会社に委託する場合、管理委託費が発生します。最近ではソフト面の充実で入居者を増やす対策をとっている管理会社も少なくないため、賃料収入の5パーセントは最低限見込んで管理委託費を予定しておくと良いです。
■ 事業用物件に求めるのはリスク回避か大きな収益か
事業用物件とは、不動産投資などの事業の目的で購入する物件のことで、マンション一棟全部であったりマンションの区分所有であったり、またアパートやテナントビル、テナントなどが、これに該当します。最近では、企業として事業用物件を扱うだけでなく、個人投資家による事業用物件の売買なども行われており、この個人投資家向けの情報を提供仲介する企業まである。いい事業用物件を選ぶためには、溢れる情報をどう利用するかが大きなポイントと言える。では、いい事業用物件の選び方とは何に気を付ければいいのだろうか。一般的に、入手しやすい物件であればあるほど、得られる収入が平均以下である場合が多いので、それぞれの物件の長所と短所を理解したうえで購入しなければならない。
■ ホテル向けの事業用物件について
ホテルを経営している企業にとって、事業拡大をするときに新しく用地を購入して建物を新築する方法があります。しかしこのような方法ではコストがかかり事業を拡大する時にも経営の足を引っ張る可能性もあるのです。そこで売りに出されている事業用物件の中でも、廃業したホテルが土地・建物をセットになって売りに出されているものを探すのが、理想的だと言えます。元々ホテルであった物件であれば、中の設備もほぼそのまま利用できるからです。
■ 事業用物件の賃借について
会社を設立したり、お店を開業する時には普通のマンションではなくて事業用物件を借りるのが普通だと思います。このような事業用物件を賃借する時には、駅前の小さな不動産業者では取り扱っている物件が少ない場合もあります。そこで物件の規模やエリアによっては事業用物件を専門に扱っている業者に問い合わせて、希望する条件の物件を探した方がいい場合もあると思います。特に飲食店向けの物件の場合には条件が厳しいこともあります。
■ 事業用物件はどのようなものか
事業用物件といえば、土地と建物を想像します。自分、会社でなにか事業をするときに、事務所または、工場を建てるときに、不動産屋と相談して、事業用物件を探すことになるのでしょう。業種にもよりますが、大企業は、地域の雇用を生み出す反面、公害などの問題を引き起こす可能性がありますので、いつも、企業誘致と反対派住民の構図が生じます。しかたないかなとも思いますが、これは、行政、都道府県が考えなければならないと思います。事業用物件が豊富にあるのは、都心ではないかと思います。
■ 事業用物件購入をおすすめする理由
事業用物件の購入目的といて、将来的な私的年金というのがあります。資産運用ってのはいろんな形態がありますよね。預貯金であったり、株式投資であったり、国債であったり・・この事業用物件の購入は不動産投資にあたりますよね。これは、それぞれリスクもありますし、そのリスクに対するリターンもあります。ただ、いろんな見方もあると思いますが、この不動産投資はミドルリスクミドルリターンだと言われています。空室のリスクが大きいですね。